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天安中国内地囤地真相调查

时间:09-16/2020 09:26 | 点击次数:

  香港地产商在内地习惯于捂地待涨的“投资策略”,真正被处理的少之又少,业内都已经习以为常了。

  据知情人士最新爆料,香港老牌地产公司天安中国(00028.HK)在内地项目存在长期停工及相关地块长期闲置的情况。仅在上海一地,就有数个项目——天安豪园、天安别墅二期天安阳光半岛项目、天安花园三期GS项目等相关工程被爆长期未开工,土地取得时间均至少在2005年前,涉嫌土地闲置。

  相关资料还显示,天安中国部分项目所涉土地,并非公开招拍挂途径获得,土地成本低廉,部分地块所在区域房价已突破2万元/平方米,但其当年的拿地成本楼板价仅数百元。

  类似的土地开发行为带来的另一种后果是,“经验”不及港资大鳄的其他众多开发商,纷纷效仿这种“投资策略”,土地囤积、闲置屡禁不止。

  进入3月,新一轮的土地调控已然展开。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史表示,今年闲置土地仍将是打击的重点;上海市副市长沈骏日前在该市专项整治工作动员时表示,上海将在全市范围开展规划和土地领域专项整治工作,3月上旬为准备阶段,3月下旬至9月自查、互查,10月到12月进行整改。

  但本报记者调查了解的对囤地、闲置土地等相关行为的整治,力度依然不足以令这些港资开发商改变这种惯用的“投资策略”,而背后的原因,显然更为复杂。

  在沪项目土地或长期闲置?

  天安中国投资有限公司主席冯永祥,已故金融巨头冯景禧之子。和其他港资地产大鳄类似,天安中国很早就进军内地房地产业,并较早取得成本低廉的大量土地。

  一个业内公开的秘密是,如今,这些港资地产大鳄手上依然囤积着不少多年前获得的地块,迟迟未开发完成甚至从未动工。此次知情人士透露的涉及天安中国在上海的多个项目,就存在不同程度的类似情况。

  天安豪园位于上海闵行区漕宝路1868号,所处地段现为区域中心,配套成熟。但记者在现场看到,如今该项目所在地块依然杂草丛生,并无任何开工迹象。据周边居民表示,该项目2008年之后就基本没有动静,一停就是近三年。

  公开资料显示,天安豪园占地37.8 公顷,总建筑面积47万平方米,其中住宅建筑面积约为40万平方米。容积率1.35,绿化率35.5%。一期总开发面积15万平方米,由18栋13层小高层及1栋9层的小高层组成。目前首批5栋13层小高层已建成,其中4栋为当地居民动迁安置房,后续工程尚未动工。

  工地现场,大门和小高层外立面挂着农民工追讨欠薪的标语。据一位自称2007年进入该项目工作的现场看管人员透露,该项目2008年5栋小高层建完后,开发商就再也没有进行后续水电等配套工程,停工至今,开发商也没有结算工人费用。

  天安别墅二期,位于上海市松江区洞泾镇654—2号,总用地面积314820平方米,总建筑面积461059.8平方米;其中住宅用地建筑面积443659.8平方米,商业建筑面积为17400平方米,容积率为0.68,属优质别墅地块。

  天安别墅一期早已售磬,但项目二期654—2号地块迟迟未实质性动工,闲置已久。

  记者从项目所在的松江区洞泾镇城市发展建设有限公司获悉,该公司为天安别墅地块的动迁公司,而天安中国方面于2001年拿到654—1号地即项目一期,并先后于2004年和2005年拿到后续地块即二期654—2号地,此后就长期处于停工状态。

  随后的调查发现,上述项目还只是天安中国目前在内地庞大囤积土地的冰山一角,背后牵涉的闲置情形可能更为严重。

  停工400万平方米

  根据公开资料,天安中国在内地的房地产项目,存在类似情况的不在少数。初步测算,天安在不同阶段获得但至今尚未开工的内地项目土地总面积甚至超过400万平方米。

  截至2010年底,2005年取得的位于松江区654号地块的天安别墅二期、三期地块,总建筑面积308700平方米,在建工程面积16300平方米,开工比例仅为5.28%;2001年取得的位于普陀区昌化路的天安阳光半岛项目,总建筑面积194100平方米,尚未动工,开工比例为0;1998年取得的锦绣路1028号天安花园三期GS项目,目前开工比例仍旧为0。

  上海之外,天安中国在内地其他城市同样存在类似的低开工率的囤地嫌疑。

  公开资料显示,2004年取得的惠州淡水地块,总建筑面积783000平方米,开工比例为0;1998年获得的肇庆高尔夫度假村(2)总建筑面积500000平方米,开工比例2.34%;1998年获得的福州登云山庄项目,住宅部分总建筑面积604500平方米,开工比例1.69%;1994年获得的武汉崇仁路地块住宅部分,总建筑面积83500平方米,目前仍处于规划及涉及阶段,开工比例为0;2007年取得的常州天安数码城项目,住宅部分总建筑面积371700平方米,开工比例为0,商业部分总建筑面积458400平方米,开工比例11.95%。

  值得注意的是,包括上海在内,天安中国在内地的这些未开工或低开工率的项目,土地取得时间普遍较早,甚至包括了多幅2000年以前的土地,最早取得的地块追溯到了1994年,至今依然零开工率,土地在手时间长达近17年之久。

  如此长时间跨度背后,除了令人疑惑的囤地、闲置问题外,则是实实在在的土地升值带来的巨额回报。

  以天安豪园为例,根据官方渠道披露的上海市有偿使用地块汇总表(2003年1-4月)显示,上述项目所在的七宝镇52号地块[闵字(2003)049号]地块面积136340平方米,容积率1.4,中标价为112889520元,实际出让金为33866856元。

  计算可知,该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米,若以实际出让金价格计算,仅有177元/平方米。8年之后,如今七宝地区的房价早已突破20000元/平方米,此间楼板价上涨超过113倍。

  另据记者了解,在8年超百倍增值收益之外,当年该地块出让是开发商方面与松江区土地管理局签订协议之后通过“邀标出让”形式获得,更让业内对这样的超额收益有了另一层理解。

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